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4 de Junho de 2020

Ainda acerca da "cláusula de tolerância" nos contratos de compra e venda de imóveis na planta

Julio Cesar Medeiros Ribeiro, Advogado
há 5 anos

Ainda acerca da clusula de tolerncia nos contratos de compra e venda de imveis na planta

Os contratos de compra e venda de imóveis na planta se multiplicaram sobremaneira na realidade jurídica brasileira, em vista da diminuição de custos decorrente da participação dos compradores na edificação do empreendimento. A divisão dos custos desde os alicerces da obra faz com que a aquisição seja menos onerosa, tornando atrativo o negócio jurídico.

Em vista do elevado valor do bem imóvel, é relativamente incomum que a aquisição seja feita sem a existência de um financiamento. Habitualmente são estabelecidos contratos de promessa de compra e venda com a presença do ente financeiro no negócio jurídico. O adquirente torna-se um promitente comprador, isto é adquire a expectativa de ser proprietário ao final do financiamento.

Nesse tipo de contrato, o produto a ser adquirido ainda não está pronto. Existe um um projeto, uma expectativa do produto a ser entregue. As empresas construtoras e incorporadoras apresentam em seus stand de vendas maquetes que atuam como verdadeiras vitrines para promoção do produto. Ao contratar, o consumidor recebe um memorial descritivo pormenorizado, com a descrição dos materiais que serão empregados nas estruturas e nos acabamentos do imóvel. Sobretudo, no stand os interessados na aquisição são informados em relação à data prevista para entrega do empreendimento.

É necessário que o consumidor tenha grande cautela no momento de escolher seu imóvel e estabelecer a relação jurídica, a fim de que o tão almejado sonho do imóvel próprio não se converta em um processo amargo de tormentoso.

Para tanto, é necessário que o interessado na aquisição do bem busque se cercar do máximo de cautelas e informações quanto possível. É necessário antever e inserir nos cálculos os possíveis (quando não prováveis) contratempos que ocorrem nesse tipo de relação.

É justamente acerca do prazo para a entrega do bem que queremos abordar no presente estudo. É usual que, ao se dirigir ao stand de vendas, o interessado receba a informação acerca da data prevista para a entrega do empreendimento. Essa mesma informação costuma aparecer nas primeiras linhas dos contratos (muitos contratos preveem um “quadro resumo”, em que, dentre outros, consta o prazo para entrega).

É significante a quantidade de consumidores que se programam com amparo nesse prazo apontado no contrato. Acontece que os contratos de compra e venda de unidade imobiliária apontam, em meio ao emaranhado de cláusulas contratuais, a previsão expressa de prorrogação imotivada do prazo para entrega do bem, por 60, 90 ou, no mais das vezes, 180 dias.

Muito se discutiu nos últimos anos acerca da legalidade dessas cláusulas de tolerância, de prorrogação ou cláusulas de carência. Foram inúmeras as demandas movidas em vias judiciais objetivando a declaração de nulidade das aludidas cláusulas com amparo nas normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal n.º 8.078/90), notadamente aquelas estampadas nos arts. , inc. III, [1] e art.51111, inc. IV.[2]

Em nosso entendimento, tais cláusulas são flagrantemente abusivas, pois transferem para o consumidor os riscos do empreendimento. Veja-se que a justificativa para tais cláusulas estaria atrelada aos fatores de imprevisão que poderiam implicar o atraso na conclusão da obra. Isto é, a relativa imprevisibilidade da data para entrega seria inerente a esse tipo de atividade.

Para nós esse argumento é frágil, não se sustenta. Se o prazo da entrega do imóvel já conta com a possibilidade de alargamento por até seis meses, então essa deveria ser a previsão de entrega das construtoras aprioristicamente.[3]

De todo modo, a posição que defendemos não é aquela que tem prevalecido nos Tribunais de Justiça. No Estado do Espírito Santo, consolidou-se jurisprudência orientada no sentido de ser válida a cláusula de prorrogação automática e imotivada do contrato. Trouxemos 03 arestos representativos da jurisprudência:

[...] É válida a cláusula inserta em contrato de promessa de compra e venda de imóvel que estabelece o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão da obra. Precedentes. I. II Nesse diapasão, a construtora somente pode ser considerada em mora apenas a partir do vencimento do prazo de tolerância, devendo tal momento ser utilizado como termo inicial de incidência da multa moratória e dos lucros cessantes. [...] (TJES; APL 0001702-37.2010.8.08.0032; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Marcos Assef do Vale Depes; Julg. 29/09/2015; DJES 07/10/2015)

[...] A cláusula de tolerância que prevê a postergação do prazo de entrega do imóvel em 180 (cento e oitenta) dias não é, por si só, abusiva, tendo em vista os imprevistos possíveis na construção civil, sendo largamente aceita pela jurisprudência. Precedentes. 2. In casu, descabe condicionar a observância do limite de tolerância à efetiva demonstração de caso fortuito ou força maior, porque a cláusula contratual em questão não estabelece tal condição para a sua aplicação, e da qual estava ciente o comprador. 3. Ausente, portanto, o atraso na entrega do imóvel, razão pela qual descabe a condenação da construtora no pagamento de danos morais e materiais, bem como em promover o congelamento do saldo devedor. [...] (TJES; APL 0038427-06.2012.8.08.0048; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveiraq; Julg. 15/09/2015; DJES 05/10/2015)

[...] É válida a cláusula que prevê prorrogação do prazo para conclusão de empreendimento, ante a natureza do próprio contrato e a complexidade do seu objeto. [...] (TJES; APL 0026989-17.2011.8.08.0048; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Cristóvão de Souza Pimenta; Julg. 04/08/2015; DJES 17/08/2015)

E mais: há inúmeras demandas movidas em razão de atraso para entrega do imóvel, mesmo computado o prazo de carência. É que consta igualmente nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária a previsão de que, na hipótese de ocorrência de caso fortuito ou força maior é possível prorrogar ainda mais conclusão da obra.

Quanto a isso, os precedentes são relativamente pacíficos no sentido de que, chuvas, greves ou ausência de mão de obra ou de materiais, não constituem fatores imprevisíveis aptos a caracterizar o caso fortuito ou a força maior:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C PERDAS E DANOS. RESPONSABILIDADE PELO ATRASO DA ENTREGA DO IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO. CASO FORTUITO NÃO COMPROVADO. DEVER DE REPARAR OS DANOS SOFRIDOS PELA APELADA. DANO MORAL CARACTERIZADO. RECURSO DESPROVIDO. 1) A falta de equipamentos e de mão de obra é fato inerente aos riscos do negócio da empresa apelante, e, até certo ponto, constitui fato previsível, sobretudo se considerado o recente aquecimento do mercado imobiliário. 2) Não subsiste o argumento de ocorrência de chuvas extraordinárias, as quais dificultaram o andamento das obras, quer porque a ocorrência de chuvas é fato da natureza absolutamente previsível, quer porque tal fato deve ser levado em consideração pelo recorrente, quando da estipulação do prazo para conclusão do empreendimento. 3) Coaduno com o entendimento deste e. Tribunal de Justiça, sobre o qual "são devidos os danos materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel, referentes ao dispêndio do comprador que deixou de alugar o mesmo por mora na obrigação da construtora" (TJES, Classe: Apelação, 24130137599, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA Câmara Cível, Data de Julgamento: 24/11/2014, Data da Publicação no Diário: 10/12/2014).4) É inegável a existência de dano moral sofrido pelo apelado, pois, além de ter como frustrada a expectativa de receber seu imóvel no prazo, inclusive, no período de tolerância previsto contratualmente, precisou despender gastos com moradia, o fazendo viver em condições precárias. 5) Recurso desprovido. (TJES; APL 0002549-83.2013.8.08.0048; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana; Julg. 09/02/2015; DJES 12/02/2015)

Se isso ocorrer, o adquirente poderá cobrar da construtora correspondente aos alugueres mensais (pelo preço médio de mercado do imóvel) enquanto durar o atraso. Além disso, em algumas hipóteses, é possível que o prejudicado seja indenizado moralmente em virtude do atraso na entrega do empreendimento.

Portanto, atenção! No momento de adquirir o imóvel busque informações acerca da existência da cláusula de carência (ou prorrogação imotivada). Programe-se a partir do prazo real de entrega e evite frustrações.


[1] Art. 6º São direitos básicos do consumidor: III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;

[2] Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

[3] Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ A PRORROGAÇÃO INJUSTIFICADA DA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. COMISSÃO CORRETAGEM. ÔNUS DO COMPRADOR. PAGAMENTO DE LAUDÊMIO. OBRIGAÇÃO EXPRESSAMENTE PACTUADA. LEGALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A cláusula contratual que permite o atraso na entrega da obra, sem justificativa suficiente, é claramente potestativa e de nítida abusividade, haja vista que não existe qualquer contrapartida do comprador na demora da entrega das chaves. Outrossim, não há como acolher o argumento de que ocorreu caso fortuito ou força maior, haja vista que não houve atraso na entrega da obra por fato imprevisível e inevitável. 2. Esclareça-se que a escassez de material e mão-de-obra é fato inerente aos riscos do negócio da empresa apelante, e até certo ponto, constitui fato previsível, sobretudo se considerado o recente aquecimento do mercado imobiliário. Neste mesmo sentido, a ocorrência de chuvas é fato da natureza absolutamente previsível, devendo ser levado em consideração pela construtora quando da realização do cálculo do prazo estipulado para a conclusão da obra. 3. Inexistindo prova no sentido de a comissão de corretagem encontrava-se embutida no contrato e de que o comprador desconhecia a necessidade de pagamento da mesma, não há que se falar em repetição de indébito. 4. Havendo, outrossim, previsão expressa quanto a responsabilidade do comprador pelo pagamento do laudêmio, não há que se falar em repetição de indébito do respectivo valor, porquanto previamente cientificado quanto ao encargo que lhe competia. 5. Quadra ressaltar, que no caso em comento sequer há comprovação nos autos de pagamento pelo comprador, ora apelado, do citado laudêmio, o que inviabilizaria, também, a repetição do indébito. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES; APL 0014348-69.2011.8.08.0024; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy; Julg. 03/12/2013; DJES 11/12/2013)”

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