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4 de Junho de 2020

Sobre a ilicitude da cobrança da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta

Julio Cesar Medeiros Ribeiro, Advogado
há 5 anos

A ilicitude na cobrana de comisso de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imvel na planta

No artigo em que tratamos das chamadas cláusulas de carência, dissemos que “os contratos de compra e venda de imóveis na planta se multiplicaram sobremaneira na realidade jurídica brasileira, em vista da diminuição de custos decorrente da participação dos compradores na edificação do empreendimento. A divisão dos custos desde os alicerces da obra faz com que a aquisição seja menos onerosa, tornando atrativo o negócio jurídico.

A aquisição de bem imóvel constitui projeto que exige significativo fôlego financeiro do consumidor. Preparação, planejamento, renúncias e expectativas são elementos que usualmente estão presentes nesses processos de compra e venda. Portanto, é imprescindível que o interessado em se lançar nesse empreendimento esteja cercado de tantas informações quanto possível, a fim de evitar ser surpreendido e ver o sonho de aquisição do imóvel próprio se converter em amarga desventura.

Nas hipóteses de compra e venda de bens imóveis na planta, é usual que os interessados dirijam-se aos stand de vendas para conhecerem a proposta da incorporadora ou construtora acerca do empreendimento. Além da apresentação de maquetes que atuam como verdadeiras vitrines para promoção do produto, as empreiteiras informam aos interessados acerca dos prazos para entrega[1] do produto e seu valor.

Os consumidores interessados são atendidos por pessoas trajadas com uniformes da pessoa jurídica responsável pelo empreendimento, o que no mais das vezes os induz a acreditar que naquele momento tratam com prepostos, representantes da construtora ou incorporadora.

Agora, imagine-se a seguinte situação: o interessado formaliza o contrato de compra e venda do imóvel ainda na planta e promove o pagamento do sinal (entrada). Ao emitir uma relação de pagamentos, descobre que grande parte do valor entregue a título de entrada foi destinado para remunerar supostos serviços de corretagem e não amortizaram o débito principal do bem. Ao procurar se informar, descobre que aquelas pessoas no stand de vendas seriam corretores de imóveis e a remuneração delas teria sido abatida do valor inicialmente pago.

Embora pareça absurdo, isso infelizmente acontece vertiginosamente nesse tipo de relação jurídica.

Desejamos por meio das linhas sumárias do presente artigo alertar para as hipóteses em que a cobrança da comissão de corretagem nos negócios jurídicos de compra e venda de imóveis afigura-se ilegal.

Segundo dispõe o art. 722 do Código Civil, “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.” Em síntese, o corretor faz jus à comissão se promover a aproximação útil entre as partes que entabularão o negócio jurídico.[2]

No exemplo acima indicado, todavia, ainda que o consumidor seja atendido no stand de vendas por um corretor, seria lícita a cobrança da comissão de corretagem? A resposta é negativa. Nesse caso não é possível afirmar que a aproximação foi ocasionada pela atuação do corretor. Na realidade, corretor ou não, o preposto que atende aos interessados que se dirigem aos stand de vendas atuam como vendedores.

Esse tipo de prática é abusiva e sua vedação pode ser extraída dos arts. 39, inc. I, e 51, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor. Logo, o repasse da comissão para o consumidor final significa a indevida transferência dos custos para o consumidor de serviços contratados e usufruídos exclusivamente pela empreiteira.

É como está orientada a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo:

[...] COMISSÃO DE CORRETAGEM. QUANTIA INICIALMENTE ACORDADA A TÍTULO DE SINAL. VENDA CASADA. COBRANÇA ABUSIVA. PRECEDENTES DO TJES. MANTIDA CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA E SIMPLES NA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA DE CORRETAGEM [...] A quantia acordada a título de sinal, na contratação efetiva, teve sua natureza alterada para comissão de corretagem, que, segundo a jurisprudência desta Corte, cuida-se de ônus que, via de regra, deve recair sobre o fornecedor em especial quando, na situação concreta, verifica-se hipótese de contrato de adesão, venda casada e impossibilidade de opção por outro corretor. A corretagem, em casos como o presente, integra o negócio jurídico de modo indissociável à compra e venda do imóvel, o que caracteriza a venda casada do serviço, considerada prática abusiva que enseja a nulidade das cláusulas que obrigam o consumidor (arts. 39, I, e 51, IV, ambos do CDC). [...] (TJES; EDcl-AP 0024435-84.2011.8.08.0024; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Fábio Brasil Nery; Julg. 06/10/2015; DJES 14/10/2015)

[...] Configura prática abusiva a cobrança de qualquer quantia, a título de "comissão de corretagem", relativamente a contratos de promessa de compra e venda de imóveis novos na hipótese do adquirente (consumidor) se dirigir diretamente ao "stand" de venda da própria incorporadora, ou construtora, e entabular o negócio jurídico sem intermediário. [...] (TJES; APL 0038427-06.2012.8.08.0048; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveiraq; Julg. 15/09/2015; DJES 05/10/2015)

Portanto, caso seja surpreendido com a cobrança da qualquer taxa relativa à comissão de corretagem, é possível que o comprador ajuíze demanda condenatória em face da construtora objetivando a devolução desses valores.


[1] Acerca do prazo para entrega, conferir: http://jjulioribeiro.jusbrasil.com.br/artigos/248019938/ainda-acerca-da-clausula-de-tolerancia-nos-c...

[2] REsp 1183324/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 10/11/2011

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