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4 de Junho de 2020

Quando surge para o comprador do imóvel a obrigação de pagar quotas de condomínio?

Julio Cesar Medeiros Ribeiro, Advogado
há 5 anos

Quando surge para o comprador do imvel a obrigao de pagar quotas de condomnio

Em nossos últimos artigos, temos nos dedicado em analisar alguns aspectos que envolvem a aquisição de imóveis, buscando identificar problemas que possam advir do negócio jurídico.

No presente artigo, pretendemos apontar o momento em que se origina para o promitente comprador de unidade imobiliária em prédio urbano a obrigação de arcar com as quotas condominiais. Nosso interesse em abordar esse tema emana de 02 (dois) fatores.

Em primeiro lugar, constatamos ainda ser relativamente comum a prática de cobrança de quotas de condomínio referente a período que antecede a entrega das chaves. Nesse caso, as construtoras buscam transferir aos adquirentes os ônus da obrigação com amparo na simples assinatura do contrato de compra e venda. É como se o aperfeiçoamento do negócio jurídico compra e venda, por si, investisse o promitente comprador nas obrigações de condômino.

Em segundo lugar, queremos abordar esse tema à luz do REsp 1345331/RS, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça em regime de recurso repetitivo (CPC/73, art. 543-C), buscando aferir sumariamente o que isso importará na realidade da nova legislação processual civil, que entrará em vigor em março de 2016.

Pois bem, como sobredito, nosso foco diz respeito à obrigação específica de arcar com as quotas condominiais em prédios urbanos. A primeira indagação que devemos responder é a seguinte: de onde emana a obrigação de pagar condomínio?

Esse tipo de obrigação deriva da relação do sujeito com o bem (a coisa). Para o direito, em algumas hipóteses o vínculo estabelecido com a coisa faz surgir determinadas obrigações. Não é necessário que seja estabelecido um negócio jurídico específico com outros sujeitos para que estes tornem-se credores de determinadas obrigações.

São as chamadas obrigações propter rem. Sobre elas, são válidos os ensinamentos colhidos dos estudos de PAULO CARNEIRO MAIA:[1]

Participam tanto dos direitos reais como dos direitos obrigacionais formando, por isto, os denominados direitos mistos, segundo a opinião de abalizados doutrinadores. Recenseia-os Alfredo Buzaid asseverando serem essas ‘relações jurídicas nas quais as obrigações de fazer é acompanhada de um direito real, fundindo-se os dois elementos em uma unidade, que as eleva a uma categoria autônoma’. [...] Êste terceiro gênero de direitos como figura intermediária entre o real e o obrigacional, recebeu da doutrina a denominação de obrigação ‘propter rem’ ou obrigação ‘ob rem’. [...] No condomínio integral, também chamado horizontal, é suficiente que se encare as obrigações de cada condômino, em relação ao outro, pelas despesas de conservação ou divisão da coisa, pelas dívidas contraídas em proveito da comunhão, pela percepção de frutos, ‘ex vi’ do que preceituam os arts. 624, 625, 626 e 627 do Código Civil, para que se sinta a presença viva das obrigações ‘propter rem’. No condomínio por planos, apenas de cada condômino ser dono exclusivo de sua unidade condominial e ser co-proprietário nas quotas comuns, há obrigações de uns para com os outros como há obrigações para com a massa condominial. Muitas destas obrigações estão capituladas nos arts. 4º, 8º, 9º, 10 e 11 do referido diploma matriz. Assumem realce, dentre tantas, as obrigações resultantes de vizinhança por meação de paredes, soalhos e tetos dos apartamentos; as de reconstrução decorrente de destruição por incêndio, terremoto, ciclone ou outro acidente físico; as com administração pelo que respeita aos serviços de interêsse dos moradores, como água, iluminação, elevador, vigilância etc.; as que interessam à estrutura integral do edifício ou ao serviço comum; as relativas à fachada do prédio, distribuição interna e destino das unidades condominiais; as de uso dos corredores, caminhos internos ou de quaisquer partes comuns a todos os condôminos.

No Ordenamento Jurídico Brasileiro, a obrigação decorre de arcar com as quotas condominiais está positivada no art. 1.315 do Código Civil e no art. 12 da Lei Federal n.º 4.591/64, que, respectivamente, estabelecem:

Código Civil 2002, art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Lei 4591/64, art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

Feita essa digressão, queremos adentrar nossa hipótese concreta. Imagine-se que determinado sujeito adquira imóvel ainda em fase de construção (“na planta”), e que apenas receba as chaves meses depois da finalização da obra e da instituição do condomínio. Suponha-se, também, que esse adquirente passe a ser cobrado por taxas condominiais referentes ao período que antecedeu a entrega das chaves.

Afirmar que se trata de obrigação “propter rem” faz toda a diferença. Se a obrigação decorre do vínculo com a coisa, enquanto não for estabelecida a relação material com o bem imóvel, não está configurada a obrigação propter rem.

Com amparo nessa premissa, o colendo Superior Tribunal de Justiça estabeleceu em sede de recurso repetitivo que a responsabilidade de arcar com as cotas condominiais não se dá com o registro do compromisso de compra e venda, senão em virtude da “relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador”:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. B) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. C) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

São duas as hipóteses tratadas pelo Superior Tribunal de Justiça nesse recurso. A primeira, relacionada ao surgimento da obrigação do comprador em pagar as despesas com condomínio. A segunda, em relação ao momento em que o vendedor se desincumbe dessa obrigação.

Como se extrai do aresto acima, a obrigação de pagar despesas de condomínio surge para o adquirente quando ele é investido na posse do imóvel. Isso ocorre por ocasião da entrega das chaves (tradição ficta):

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos. (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009)

De outro giro, o vendedor continuará obrigado enquanto não satisfazer 02 (dois) requisitos: a) levar a registro o compromisso de compra e venda e (2) dar ciência inequívoca ao condomínio acerca do negócio jurídico.

Portanto, o adquirente não está obrigado ao pagamento dos débitos de condomínio referentes ao período que antecede a entrega das chaves. Toda cobrança pode ser revertida judicialmente, inclusive com ressarcimento de valores eventualmente despendidos.

Em arremate, cumpre destacar, que como a matéria restou pacificada em regime de recurso repetitivo, o Novo Código de Processo Civil autorizará a antecipação dos efeitos da tutela a partir da apresentação dos documentos comprobatórios dos fatos afirmados em juízo, dispensando-se a demonstração do perigo na demora. Trata-se das chamadas tutelas de evidência. Logo, havendo indevida cobrança ao comprador de quota condominial relativa a período que antecede a entrega das chaves, é possível que se obtenha inclusive a antecipação dos efeitos da tutela, com amparo no art. 311, inc. II, do CPC/15.[2]


[1] MAIA, Paulo Carneiro. Obrigações Propter Rem. Coleção Doutrinas Essenciais: Obrigações e Contratos, Vol. I. Org. Gustavo Tepedino e Luiz Edson Fachin. São Paulo: RT, 2011, p. 880-885

[2] Art. 311. A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando: II - as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante;

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